Prelazione agraria, esercizio e diritto del mediatore alla provvigione.

Un’interessante pronuncia che ripercorre la questione relativa all’esercizio del diritto di prelazione agraria del confinante e dell’eventuale obbligo da parte di quest’ultimo, in caso positivo, di subentrare persino nell’obbligo dell’originario promissario acquirente di pagare la provvigione in favore del mediatore per l’attività di intermediazione prestata.

Entrando in medias res ed analizzando la questione risolta dalla sentenza in commento si rileva quanto appresso. Il titolare di un’Agenzia Immobiliare conveniva avanti il Tribunale di Bolzano un soggetto, chiedendone la condanna al pagamento di Euro 28.000,00, oltre iva, a titolo di provvigione pari al 2% del prezzo indicato nel contratto preliminare di data 6-12-2018. L’attore deduceva che i proprietari di alcuni immobili l’avevano incaricato della vendita e che grazie all’attività da lui prestata era stato stipulato il contratto preliminare di compravendita del 6-12-2018 tra i proprietari ed i promissari acquirenti; il contratto era stato condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione agraria da parte della convenuta confinante e coltivatrice diretta, alla quale era stata notificata copia del contratto preliminare con l’invito a esercitare la prelazione ove lo avesse ritenuto; la convenuta aveva esercitato il diritto di prelazione alle stesse condizioni contrattuali a lei notificate, stipulando il contratto definitivo il 17-1-2019. L’attore dichiarava, pertanto, che, esercitando il diritto di prelazione, la convenuta si era sostituita alla promissaria acquirente, accettando tutte le condizioni economiche di cui al contratto preliminare, tra le quali anche quella dell’art. 10 che prevedeva l’obbligo di pagare al mediatore la provvigione pari al 2% del prezzo di compravendita di Euro 1.400.000,00. Si costituiva la convenuta, chiedendo il rigetto della domanda e con sentenza n. 902/2020 il Tribunale di Bolzano accoglieva la domanda, condannando la convenuta a pagare la provvigione richiesta, con gli interessi e la rifusione delle spese di lite. Avvero la sentenza parte soccombente ha proposto appello, che la Corte d’Appello di Trento sezione distaccata di Bolzano ha rigettato con sentenza n. 145/2022 depositata il 16-9-2022, condannando l’appellante alla rifusione a favore dell’appellato B.B. delle spese di lite del grado. La sentenza rigettava la tesi dell’appellante secondo la quale l’esercizio della prelazione integrava, in riferimento al contratto preliminare del 6-12-2018, una condizione risolutiva che aveva l’effetto di caducare il contratto e di fare venire meno anche l’obbligo di pagamento della provvigione. Dichiarava che l’esercizio del diritto di prelazione comportava il trasferimento della proprietà, rispetto al quale il pagamento del prezzo costituiva condizione legale e l’atto notarile era necessario per l’intavolazione; l’accettazione della proposta di alienazione comportava, per l’esercente la prelazione, il subentro nel preliminare trasmessogli, che doveva essere adempiuto secondo le sue clausole; quindi la causa dell’obbligo della compratrice che aveva esercitato il diritto di prelazione di eseguire il pagamento della provvigione non era nell’attività di mediazione svolta in suo favore, ma faceva parte delle condizioni di vendita contenute nel preliminare, sulla base del quale l’appellante aveva esercitato la prelazione, per cui si attagliava alla fattispecie il precedente di Cass. 19226/2016, relativo alla prelazione ex 38 L. 392/1978 dell’affittuario, richiamato dalla sentenza impugnata.

La sentenza concludeva che l’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’appellante, pacificamente avvenuto e incontestato tra le parti, presupponeva il subentro dell’esercente la prelazione nella posizione del promissario acquirente del contratto preliminare, con riguardo a tutte le condizioni, tra le quali quella relativa all’obbligo di pagamento del compenso provvigionale al mediatore; quindi non rilevava né il modo né l’ambito con il quale la proposta di alienazione era stata portata a conoscenza dell’appellante. Aggiungeva che comunque nella lettera 19-4-2019 del suo difensore si leggeva che l’appellante aveva avuto la denuntiatio del contratto preliminare e pure la comunicazione mail del 14-12-2018 contraddiceva l’affermazione secondo la quale l’appellante avesse avuto notizia dell’intenzione dei proprietari di vendere solo a gennaio 2019.

Parte soccombente proponeva ricorso per cassazione affidato a cinque motivi, mentre parte vittoriosa resistiva con controricorso.

La Suprema Corte con sentenza n. 10500 del 22/4/2025 (a cui ha dato continuità Cass. 27959 del 21/10/2025), ha statuito il seguente principio di diritto: “il confinante che esercita il diritto di prelazione di cui all’art. 7 L. 14/8/1971 n. 817 – che ha esteso a favore del coltivatore diretto proprietario di fondo confinante il diritto di prelazione già previsto dall’art. 8 co, 3 L. 590/1965 per il coltivatore diretto insediato sul fondo stesso – si sostituisce al promissario acquirente nel contratto preliminare stipulato con il proprietario del fondo, assumendo le sole obbligazioni ivi previste che siano conformi e inerenti alla causa della vendita; conseguentemente, egli non è tenuto al pagamento della provvigione dovuta al mediatore, ancorché regolata nello stesso contratto preliminare“.