Esecuzioni immobiliari: spese condominiali non pagate dal debitore esecutato.

Nel caso di acquisto di immobile da una esecuzione immobiliare, un aspetto da considerare e valutare riguarda le spese condominiali insolute, poichè spesso il debitore esecutato ha debiti condominiali e la vendita del bene pignorato non genera entrate sufficienti a coprire tali spese.

L’art. 63, comma 2 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce che: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

Tale norma, poichè vale anche per le compravendite in sede di esecuzione immobiliare, obbliga solidalmente l’aggiudicatario del bene, con il debitore esecutato, al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. La nozione di “anno” deve essere riportata all’esercizio amministrativo del condominio, tenendo presente che potrebbe non coincidere con l’anno solare.

Per effetto della solidarietà sancita dal citato art. 63, comma 2 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, l’amministrazione condominiale ha titolo per pretendere dal nuovo proprietario l’integrale pagamento delle spese relative all’anno in corso e all’anno precedente la pubblicazione da parte del Cancelliere del decreto di trasferimento del bene pignorato sottoscritto dal Giudice dell’esecuzione. Fermo restando che, in base all’art. 1292 c.c. , l’aggiudicatario ha il diritto di rivalsa per il pagamento delle spese condominiali al posto del debitore.
Rimarrà, invece, debitore nei confronti del condominio per le annualità precedenti il debitore esecutato.